・人生最大の買い物？住宅ローンのお得な方法を知りたい
・ローンと一括払いとどっちがお得？
・変動金利ってどうなの？固定金利のほうが良い？
・住宅購入のメリット・デメリットは？
こういった疑問に答えます。
タクゾーの経験と現在の状況
・一回目はキャッシュで一括払い、二回目はフルローン
・ローン控除完了時に完済すべきか悩み中
これらの経験をもとに、感じたことや注意点をお伝えしたいと思います。
世帯年収1000万の節約術？！住宅ローン控除をお得に貰う裏技を大公開
ある程度の年齢になると、必ず課題になるのが「家を購入する、しない」問題です。
住宅の購入派か賃貸派は、あなたの状況次第なのでどちらが正解も不正解もありません。
ただし、誰しもが思うことは購入するなら「損はしなくない（できることなら得をしたい）」だと思います。
では、いざ住宅を購入する場合には、どうしたらお得に買えるのか？となりますが、それは夫婦でローンを組むことです。
実は、これには大きく2つのメリットがあります。
それは、
・節税効果が高い可能性がある
などです。
住宅ローン控除をお得に受け取る方法
どういうことかというと、一般に住宅ローンを組む際には夫（旦那）側がローンを組むことが多いと思いますが。
実はこれを折半して夫婦でローンを組むと、お互いがローン控除を受け取ることができます。
なお、住宅ローン控除額や条件は入居する年により計算方法が異なりますので、詳しくはこちらをご確認ください。
令和2年末までの入居の場合には、通常10年である控除期間が13年に延長される特例が措置がありますが、来年以降は最長10年になります。（コロナの影響で緩和があるかもしれません）
ただし大枠としては、「1～10年目 年末残高等×1％（40万円）」は変わりません。
これはどういう意味かというと、年末の残高の1％が最大控除額が40万円となり、年末残高が4000万円残っていると40万円となります。
ただし、例えば倍の8000万円のローンを組む際に夫婦どちらかのみでローンを組むと4000万円のローンに対する控除しか受け取れません。
一方、夫婦でそれぞれ4000万円ずつのローンを組むと、ローン控除としては夫婦分の申し込みができるため8000万円のローン控除を受けとれます。
つまり一人で申し込むより、より多くの住宅ローン控除を受け取ることができます。
なお、4000万円の物件を2000万円ずつを夫婦で折半してローンを組むこともメリットがあります。
節税効果が高い可能性がある
控除が受けられる金額は、収入により受けられる控除の最大額が決まります。
というのも、控除額は納めている所得税と住民税、そして扶養人数で決定されます。
| 所得税 | 住民税 | 合計 | |
| 500 万円 | 14.59 万円 | 24.99 万円 | 39.58 万円 |
なお住宅ローン控除は、所得税及び住民税から控除されますが、住民税についてはから支払われる控除額は最高で年13万6500円となります。
では、実際の例を元に計算してみましょう。
家族構成 夫 年収500万円 妻年 収500万円 子供なし
14.59 万円（所得税）＋13.65万円（住民税）＝28.24万円（ローン控除額）
【5000万のローンを夫婦で組む場合
14.59 万円（所得税）＋13.65万円（住民税）＝28.24万円（ローン控除額）
2500万円（年末のローン残高）x 1％＝ 25万円
25万円 x 2＝ 50万円
一人でローンを組むとローン控除額は28.24万円ですが、夫婦でローンを組むと50万円となり、差額が約22万円になります。
これが10年間続きますので、おおよそ200万円（ローン控除額は年末の残高に依存します）もの差になります。
共働きは最大のリスク回避
日本は結婚すると「夫が働き妻が家庭を守る」という傾向がありましたが、実は片働き（どちらか一方の収入に頼る）ことは人生100年時代の現代はリスクでしかありません。
確かに「子供が生まれたら専業主婦になるべき？」か悩むでしょう。
一方で、日本では専業主婦（夫）になるとその後に社会復帰がし難い構造が残っており、この構造は残念ながら当面は残り続けるでしょう。
であれば、しっかり産休が取得でき復帰後もしっかりと収入が得られる企業に就職し、必要であれば両親かもしくはベビーシッターなり、外部のサービスを借りることを前提にプランを立てた方が安心です。
前述の通り、夫婦のどちらかの収入に依存してしまうと、万が一の病気や事故の際は収入が途絶え、生活がままならなった場合、手に入れたマイホームを手放すことになりかねません。
直近ではコロナウィルスで収入が途絶えてしまうケースも散見されます。
もし夫婦が共働きであれば、状況が改善される間は多少は厳しくても耐性は高まります。
実はローンを組んだ方が一括払いよりもお得
これも意外な事実だと思いますが、タクゾーは初めての住宅を建てる際に注文住宅を発注したのですが、どうしてもローンを組みたくないので現金で支払いました。
大きな理由の一つとして、その方が得だと思っていたからです。（どちらかというと金利を払いたくない）
ただし、2件目の際には資産運用のために手元にキャッシュを残しておきたかったので、可能な限り手元のキャッシュを残すようにフルローンを計算してみました。
すると、当時の金利でもローンを組んだ方が現金一括払いよりも総支払額が安くなるということが分かりました。
以下は、各銀行の変動金利の一覧ですが、おおよそ0.5％未満です。
| 金融機関 | イオン銀行 | 住信SBIネット銀行 | auじぶん銀行 | ジャパネット銀行 | 三菱UFJ銀行 | 横浜銀行 |
| 金利 | 年0.50％ | 年0.440% | 年0.410% | 年0.380％ | 年0.475％ | 年0.440％ |
上記の結果から、変動金利0.5％、4000万円の30年ローンを計算してみます。
実際に現在の金利で計算したのが以下の結果です。
すると面白いことにローン控除額は394.2万円に対し、一番支払額が多い住信SBIネット銀行でも諸費用と返済額の合計から元本の4000万円を引くとローン控除額のほうが大きくなります。
例)住信SBIネット銀行
4355万円（返済総額＋諸費用）－4000万円（返済元本）= 355万円 ＜ 394.2万円
ただし、この状況も以下のニュースが出ていたことから、来年度が最後のチャンスかもしれません。
この見直しにより、「実際に支払った金利分が借入残高の1%に満たない場合には、利払い分のみが控除対象」となる可能性があります。
直近で住宅を購入される予定の方は早めに購入したほうが良さそうです。
変動金利は不安と煽る嘘
日銀は、2016年1月29日に政策金融決定会合でマイナス金利策を決め、当時は世界中が驚きました。
実は、現在では日本以外の各国も低金利政策を導入しており、下記の図のようにコロナ以前からの傾向です。
また現在はコロナの影響もあり、世界各国の政府が大幅な金融緩和をしています。
この状況からも当面の間、金利が上がることは考えにくいでしょう。
そこで、固定金利で先ほどの住信SBIネット銀行で、固定金利（0.860%）で同じ期間でローンを組むとどうなるかというと、支払い額は約4,539.5万円となり、184.5万円（4355 – 4,539.5）多く支払うことになります。
金融機関は低金利時代のため、少しでも金利が高いプランでの契約を望みます。
日本人という人種の特性上「積極的ではないプランを選びがち」なので、完全変動型の金利よりも少し高くても不安が和らぐ固定金利プランを選択しがちです。
営業トークで騙されないようにしましょう。
住宅購入のメリット・デメリット
住宅購入のメリット・デメリットは人それぞれです。
そこで、タクゾーが感じたメリット・デメリットをご紹介しますので、参考にしていただければと思います。
・引っ越しを考えなくて良い
・支払いが終われば、住む場所を失う心配がなくなる
・大病やもし亡くなった場合にローンが終わる（資産が残せる）
【デメリット】
・引っ越しを伴う住宅購入の場合、隣人との関係が分からない（上手くいけば最高）
・気軽に引っ越しができない
・建物や設備は古くなるので維持費がかかる
住宅ローンを組む際には、団体信用生命保険に加入します。
保険の内容はローン会社によって異なりますので、しっかりと比較しましょう。
まとめ
今回は住宅を買う場合のお得な方法として、ローンの組み方、メリット・デメリットを寄稿しました。
最近思うことは、もし自分が大病になった場合には自分のローンは終わるので、多少のキャッシュがあれば住む場所には困らないのかと思います。
話題の老後2000万円問題も、賃貸では状況が変わってきます。
勿論、住宅コストが安いところに引っ越すというのも良いでしょう。
ただし、もし住む場所があれば安心するかもしれません。
この記事が、あたなの今後のプランの参考になればと思います。
